ӨНӨӨДӨР ТӨЛЖ БУЙ ТҮРЭЭСИЙН ТӨЛБӨРӨӨ САР БҮР ТӨЛӨӨД ИРЭЭДҮЙД 600,000,000 ТӨГРӨГИЙН ХӨРӨНГӨТЭЙ БОЛОХ БОЛОМЖТОЙ

Сүүлийн үед оффис түрээслэхээс илүү худалдан авах талаар их яригддаг болсон байна. Яагаад түрээслэхээс худалдаж авсан нь илүү гэж үзэж байгаа вэ?

Бизнес эрхлэгчид түрээслэх үү аль эсвэл худалдаж авах уу? Гэсэн шийдвэртэй үргэлж нүүр тулдаг. Үүний гол шалтгаан нь төлбөрийн нөхцөлтэй уялдаж гарч ирж байгаа юм. Ихэнх бизнес эрхлэгчдийн хувь 100% бэлэн төлөлт хийгээд өөрийн өмчийн оффистой болох боломжгүй учраас урт хугацаат банкны зээл нь хамгийн боломжит сонголт болдог.

Өнөөдрийг хүртэл, тухайлбал 2015-2017 онуудад, түрээслэх болон банкны нөхцөлийг хооронд нь харьцуулах боломжгүй их зөрүүтэй байсан. Тухайн үеийн банкны нөхцөл хугацааны хувьд 5 хүртэлх жил, хүүний хувьд 1.6%-1.7% хооронд байсан ба энэ нөхцөлд зээлийн сарын төлөлт нь түрээсийн үнээс 2 дахин их гардаг байсан. Үүнийгээ дагаад урьдчилгаа төлбөр ч мөн адил өндөр болох нь бизнес эрхлэгчдийг түрээслэхээс өөр аргагүй байдалд хүргэдэг байв.

Нэг үгээр хэлбэл, өмнө нь банкны зээлийн нөхцөл түрээсийн нөхцөлтэй өрсөлдөж чадахааргүй байсан. Харин одоогийн нөхцөл байдалд оффис мортгейж зээлийн нөхцөл сайжирснаар сарын төлбөр нь түрээстэй тэнцүү болоод ирсэн. Энэ нь хүмүүст түрээслэхээс илүүтэй өөрийн өмчтэй болох боломжийг нь нээж өгч байгаа юм.

Хүмүүст илүү ойлгомжтой болгох үүднээс жишээ аваад нарийн тооцооллыг тайлбарлавал?

81 мкв оффис дээр жишээ авч үзье. 1 мкв үнэлгээ нь 3,710,000 төгрөг гэвэл оффисын нийт үнэлгээ 300,881,000 төгрөг болно. Урьдчилгаа 30% төлөөд 70%-д нь зээл авлаа гэж үзвэл нийт 210,000,000 төгрөгийн зээлийг банкнаас аваад хугацааг 10 жилээр, хүүг нь 1.25%-р бодвол сарын төлөлт 3,400,000 төгрөг болно.

Эсрэгээрээ оффис худалдан авахгүй түрээсэлнэ гэж үзье. А зэрэглэлийн оффисын түрээсийн үнэлгээ дунджаар 40,000 байдаг ба 81 мкв оффисын хувьд тооцоолбол сарын төлөлт 3,244,000 төгрөг болж байна.

10 жилийн дараах нийт тооцооллыг авч үзвэл түрээсэнд 496,000,000 төгрөг, харин банкны зээлэнд урьдчилгаа болон сар бүрийн төлбөрийг нэмсэн дүнгээр нийтдээ 498,000,000 төгрөг төлсөн байна.

Эндээс дүгнэвэл 10 жилийн дараах нийт төлсөн түрээс болон банкны төлбөр нь хоорондоо маш бага буюу 2,000,000 төгрөгийн зөрүүтэй байгаа ч хамгийн чухал ялгаа нь оффис худалдан авсан бизнес эрхлэгч өөрийн өмчийн оффистой болсон байна. 

Банкны нөхцөлийн хувьд тогтмол тооцооллоороо хүүгээ бодоод гаргаж ирж байгаа. Түрээсийн төлбөрийн тооцооллыг хэрхэн гаргаж ирсэн бэ?

Худалдан авах болон түрээслэх хоёрын эдийн засгийн ялгаа нь түрээсийн үнийн хувьд инфляцийн түвшинтэй эерэг хамааралтайгаар жил болгон ойролцоогоор 4-5%  өсдөг ба тооцооллыг жил болгоны инфляцийн өсөлтийг оруулан тооцоолсон. Түрээсийн төлбөр жил болгон тогтмол байх боломжгүй ба үргэлж өсөлттэй байна гэсэн үг.

Харин банкны нөхцөлийн хувьд график төлөлт анх гэрээ байгуулсны дагуу тогтвортой байдаг. Зарим тохиолдолд эсрэгээрээ зээлийн хүү тухайн үеийн нөхцөл байдал, хүүний түвшинтэй уялдан буурах, гэрээнд өөрчлөлт оруулах боломжтой.

10 жилийн турш зээл төлөөд явна гэхээр бизнес эрхлэгчдэд хэт удаан хугацаа юм шиг санагддаг байх...

Үл  хөдлөх хөрөнгө нь инфляцийн үед хамгаалалт болдог бөгөөд төгрөгийн ханш унахад үл хөдлөхийн үнэ өсдөг. Энэ нь урт хугацаандаа таны зээлийн төлбөр өнөөдрийн мөнгөний үнэ цэнээрээ бага санагдаж эхэлнэ гэсэн үг. Жишээлбэл: 5 жилийн дараах таны төлж буй 2 сая төгрөг өнөөдрийн 1 сая төгрөгтэй тэнцүү байх болно. Хугацаа өнгөрөх тусам энэ зээлийг төлөхөд илүү хялбар болж ирнэ гэсэн үг. Иймээс хугацаа урт байх нь нэг талаараа давуу тал юм.

Эсрэгээрээ түрээсийн төлбөр инфляцаа дагаад өсөх хандлагатай байдаг ба 10 жилийн дараах түрээсийн төлбөр хэд болохыг яг таахад хэцүү. 

Үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулалт хийсэн хүний хувьд хамгийн чухал зүйл бол ирээдүйд үнэ цэнэ нь яах вэ гэсэн асуулт байдаг? Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ юундаа байдаг вэ?

Улаанбаатар хотын бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ сүүлийн жилүүдэд тасралтгүй өссөн гэх статистикууд яваад байдаг. Гэтэл энэ нь газар, ажиллах хүч, барилгын материалын үнэ зэргээс шалтгаалан өртөг нь тасралгүй өсөж байдаг шинээр баригдсан өндөр үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгүүд уг статистикийг гаргаж буй сагсанд орж ирснээр шалтгаалсан байдаг. Өөрөөр хэлбэл зах зээлд илүү үнэтэй нийлүүлэгдэж буй үл хөдлөхүүдээс шалтгаалан дундаж үнэ өсөж байдаг гэсэн үг юм. 

Харин одоогийн байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнийн өсөлт хоорондоо харилцан адилгүй байдаг ба өрсөлдөх чадвараас хамаарч ирээдүйд үнэ цэнэ нь өсөх үү?  Аль эсвэл буурах уу гэдэг нь тодорхой болдог. Өрсөлдөх чадварыг хэмжих хамгийн чухал үзүүлэлт нь нэгдүгээрт хаана байрлалтай байна вэ? гэдгийг чухалчилж авч үздэг бол хоёрдогч хүчин зүйлийн хувьд олон улсын туршлагаар хотын төвөөр урсаж буй гол болон амралт зугаалгын бүс нь зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нэмэгдэнэ гэж үздэг.

Одоо худалдан авч байгаа UB Tower Plus оффисын ирээдүйн үнэ цэнэ 10 жилийн дараа ямар байна гэж харж байгаа вэ?

Өмнөх жилүүдийн үл хөдлөх хөрөнгө, оффисын үнэлгээний харилцан хамаарлыг харвал ДНБ-тэй эерэг хамааралтайгаар өсөж байсан. Иймээс ойрын 10 жилийн оффисын үнэлгээг авч үзвэл өнөөгийн үнэлгээнээс нэг дахин их болно хэмээн харж байгаа. Үүн дээр үндэслэн UB Tower Plus төслийн ирээдүйн үнэ цэнийг тооцоолбол Нэг талаас оффис худалдан авч буй бизнес эрхлэгч 10 жилийн хугацаанд 498,000,000 төгрөг төлөөд 600,000,0000 төгрөгийн үнэлгээ бүхий хөрөнгөтэй, нөгөө талаас түрээсэлж буй бизнес эрхлэгч 496,000,000 төгрөг төлөөд 0 төгрөгтэй үлдэнэ гэсэн үг.

Улаанбаатар хотын хувьд  бизнесийн төв хэсгийг талбайгаас 1 км радиуст байгаа гэж үздэг ба UB Tower Plus төслийн хувьд шинэ бизнесийн төв дүүрэгт оршдогоороо байршлын хувьд давуу талтай.  Учир нь хотын төв хэсэгт дахин хангалттай зогсоол бүхий А зэрэглэлийн барилга төлөвлөх газар болон талбай бараг байхгүй бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнийг өсгөхөд хамгийн ихээр нөлөөлж байгаа юм. Мөн  хотын төв дэхь амрах тухлах орчинг бүрдүүлсэн Сэлбэ гол дагуух байршил нь UB Tower Plus төслийн ирээдүйн үнэ цэнэ өсөх баталгаа нь болж өгч байгаа.

‘‘Нэг ч гэсэн компани түрээсийн дарамт, түр толгой хоргодоод нүүдэг бэрхшээлээс ангижирч, өөрийн гэсэн өргөөтэй болоосой, өртөг нь он жил өнгөрөх тусам өнгө орон гялалзаасай хэмээн бүх бизнес эрхлэгч нартаа хүсье.’’

Ярилцсанд баярлалаа.