ХАДГАЛАМЖ УУ? ЭСВЭЛ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТ УУ?

 

МӨНГӨНИЙ БОДЛОГЫН ХҮҮНИЙ ТҮВШИН БОЛОН ЦААШИД ХЭРХЭН ӨӨРЧЛӨГДӨХ ХАНДЛАГАТАЙ БАЙНА ВЭ?

Төв банкнаас 2020 онд бодлогын хүүг 5 нэгж хувиар бууруулж 6 хувьд хүргэлээ. Энэ нь бодлогын хүү сүүлийн 10 жилд тохиогоогүй түүхэн доод түвшинд ирээд байна. Тус шийдвэр нь Ковид-19 цар тахлын үед нийгэм, эдийн засагт тулгарч буй санхүүгийн хүндрэл, дарамтыг зөөлрүүлэх, дунд хугацаанд инфляцын зорилтыг алдагдуулахгүйгээр эдийн засгийн сэргэлтийг дэмжихэд чиглэж байна. Төрөөс мөнгөний бодлогын талаар 2021 онд баримтлах үндсэн чиглэлд дунд хугацаанд инфляцыг 6 хувийн голчтой, +/-2 нэгж хувийн интервалд тогтворжуулах зорилт тусгасан нь Мөнгөний бодлогын хувьд нэг том алхам боллоо.

Монгол банкны бодлогын хүүг шинэчлэн тогтоох замаар зах зээл дахь бусад зээл, хадгаламжийн хүүнд нөлөөлөх төрийн зохицуулалт хэлбэрээр зах зээлд оролцдог. Энэ утгаараа банкны хүүнд, ялангуяа эх үүсвэрийн хүүнд нөлөөлөөд эхэлсэн. Тухайлбал, Монгол Улсын хамгийн том, олон харилцагчтай ХААН банк хугацаатай хадгаламжийнхаа хүүг 9.8 хувь гэж нэг оронтой тоонд оруулан зарласан нь бодлогын хүүг бууруулсны эхний дохио ингэж илэрч байна гэж үзэж байна.

Бодлогын хүү буурснаар хадгаламжийн хүүнд хэрхэн нөлөөлж байгаа вэ?

Хадгаламжийн хүүнд нөлөөлдөг хүчин зүйлсийг авч үзвэл банкны үйл хөдлөл, хадгаламжийн зах зээлийн өрсөлдөөн, макро эдийн засгийн нөлөөллүүд хадгаламжийн хүүг буурах болон өсөхөд нөлөө үзүүлдэг.

Макро эдийн засаг дахь хүүний нөлөөлөлд бодлогын хүү томоохон байр суурийг эзэлдэг билээ. Онолын дагуу мөнгөний бодлогын хүү нь банкны хадгаламж болон зээлийн хүүд нөлөөлдөг. Бодлогын хүү нь Төв банкнаас арилжааны банкуудад санал болгож буй эрсдэлгүй санхүүжилтийн хэрэгслийн хүү учир банкууд бодлогын хүүг бусад санхүүгийн хэрэгслүүдийн хүүтэй харьцуулах замаар шийдвэр гаргадаг. Тухайлбал, бодлогын хүү нэмэгдсэнээр/буурснаар (хатуу/зөөлөн бодлого) банкууд эрсдэл багатайгаар харьцангуй өндөр/бага өгөөж олох боломжтой болж, банкууд шийдвэр гаргалтаа өөрчилж эхэлдэг. 

Банк шинэ зээлийн эрэлт бий болох хүртэл татан төвлөрүүлсэн хадгаламжаа богино хугацаанд банк хоорондын зах дээр зээлдэх шаардлагатай болдог. Банк хоорондын захын хүүнд төв банк бодлогын хүүний өөрчлөлтөөр нөлөөлдөг. Иймээс борууанк хоорондын зах, бодлогын хүү болон хадгаламжийн хүүний хоорондын хамаарал эерэг байдаг.

Өнөөгийн нөхцөл байдалд та юунд хөрөнгө оруулбал илүү ашигтай байх вэ?

Дээр дурдсанчлан бодлогын хүүг эдийн засгаа тогтворжуулах, инфляцыг хэлбэлзэх хязгаарын хүлээн зөвшөөрөх түвшинд барихын тулд бодлогын хүүг 6% дээр барих зорилттой байгаа учраас ойрын жилүүдэд хадгаламжийн хүү эргээд өсөх магадлал маш бага байгаа юм. Иймээс одоо үед хадгаламжинд мөнгөө хийнэ гэдэг нь таньд хангалттай их хүүгийн өгөөжийг өгч, энэ нь хэрэглээний үнээс төдийлөн давж нөхцөл байдал үүсээд байгаа гэсэн үг юм.

Мөн “Коронавируст халдвар /КОВИД-19/-ын цар тахлаас урьдчилан сэргийлэх, тэмцэх, нийгэм, эдийн засагт үзүүлэх сөрөг нөлөөллийг бууруулах тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хууль”-ийн 10 дугаар зүйлийн 10.4 дэх хэсэгт “Цар тахлын үед банкны хугацаагүй хадгаламжид хүү тооцохгүй байхаар зохицуулсантай холбоотойгоор банкууд 2021 оны 01-р сарын 29-ний өдрөөс эхлэн 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл Хугацаагүй хадгаламжийн хүүг тэглэсэн билээ. Эдийн засгийн байдлаас шалтгаалан хуулийн зохицуулалт нь цаашид үргэлжлэхийг үгүйсгэхгүй юм.

Хадгаламжийн хүү буурснаар хүүний орлого буурсан нь олон хүнийг хөрөнгийн зах зээл рүү орох сэдлийг өгч, хөрөнгийн зах зээл дотроо хувьцаан дээр тоглолт хийх үү эсвэл илүү эрсдэл багатай хөрөнгө оруулалт болох үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах уу, компанийн бондод хөрөнгө оруулах уу? гэсэн олон сонголттой иргэд тулгарч байна. Эдийн засгийн нөхцөл байдал тааруу үед хувьцаанд дунд хугацаанд хөрөнгө оруулах нь эрсдэл ихтэй байдаг. Өнөөдрийн байдлаар манай улсын эдийн засгийн нөхцөл байдал тогтворгүй байгаа учраас энэ цаг үед таныг эрсдэл багатай, ирээдүйд илүү өгөөж хүртэх боломжтой үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, эсвэл салбартаа туршлагатай компанийн бондод хөрөнгө оруулахыг санал болгож байна.

ХАДГАЛАМЖИЙН ХҮҮ ЮУ ЭСВЭЛ БОНД УУ?

Хөрөнгө оруулагчдын хувьд компанийн бонд нь ихэвчлэн арилжааны банкны хадгаламжийн хүүгээс өндөр хүү /купон/-тэй байдаг бөгөөд нээлттэй зах зээл дээр арилжаалагдах бондын хүүгийн орлогын татвар хадгаламжийн хүүгийн орлогын татвар /10 хувь/-аас 2 дахин бага буюу 5 хувь байдаг тул илүү өгөөж хүртэх боломжтой санхүүгийн хэрэгсэл юм.

Мөн банкны хадгаламж нь хугацаа дуусахаас нааш та хадгалуулсан мөнгөө авах боломжгүй, авсан ч тухайн хугацаанд хуримтлуулсан хүүгээ алдах эрсдэлтэй байдаг бол компанийн бонд нь хөрвөх чадвартай буюу хугацаа дуусахаас өмнө хоёрдогч зах зээл дээр арилжих замаар мөнгөө эргүүлэн авах, ашиг хүртэх боломжийг олгож байдаг.

Хаалттай бондын хувьд хязгаарлагдмал хүрээнд цөөн тооны хөрөнгө оруулагчдад чиглэн гардаг бөгөөд хадгаламжийн хүүнээс өндөр өгөөжтэй ба найдвартай байдаг. Харин бонд гаргагч компаниудын хувьд компанийн бонд нь арилжааны банкны зээлийн хүүгээс бага хүүгээр олон нийтээс хөрөнгө босгож өөрсдийн бизнес, төсөл хөтөлбөрөө санхүүжүүлэх боломжийг олгодог давуу талтай бүтээгдэхүүн юм.

Бондод хөрөнгө оруулахдаа юуг анхаарах вэ? Хэрхэн хөрөнгө оруулах компаниа сонгох вэ?

Хөрөнгө оруулах компаниа сонгохдоо хамгийн түрүүнд тус компанийн бонд гаргаж, төлж байсан түүх, үйл ажиллагаа явуулж буй салбар, зах зээлийн багтаамж, өсч томрох боломж, тухайн компанийн зах зээлд эзлэх байр суурь, компанийн бүтээгдэхүүн үйлчилгээ нь ирээдүйд хэр их эрэлттэй байх, улмаар орлогоо нэмэгдүүлэх боломж байгаа эсэх, компанийн удирдлагууд нь хэр туршлагатай, засаглал сайтай, зах зээлээ мэддэг хүмүүс байгаа, одоогийн орлого, ашгийн түвшин ямар байгаа зэрэг суурь хүчин зүйлүүдийг мэдэж судлахаас эхлэх нь зүйтэй юм. Мэргэжлийн бус хүний зөвлөгөө, ам дамжсан яриан дээр үндэслэж хөрөнгө оруулах нь мөрийтэй тоглохтой адил гэдгийг анхаарч болгоомжлох нь зүйтэй.

Хөрөнгийн зах зээлд ковид-19 хэрхэн нөлөөлж байна вэ?

Коронавирусын халдварын тархалтын нөхцөл байдлаас улбаалан бизнесүүд зогсонги байдалд орж, ажилгүйдэл огцом нэмэгдэж хөрөнгө оруулагчид үнэт цаасаа зарж эхэлснээр дэлхийн голлох хөрөнгийн биржийн индексүүд 2008 оны олон улсын санхүүгийн их хямралаас хойших хамгийн их уналтыг үзүүлж эхэлсэн.

Хэдийгээр Covid-19 цар тахал манай улсын эдийн засаг, санхүүгийн зах зээлд сөрөг нөлөө үзүүлж байгаа ч Санхүүгийн зохицуулах хорооноос хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх, хөрөнгө оруулалтын орчныг сайжруулж, хөрөнгө оруулагчдын эрх ашгийг хамгаалахад чиглэгдсэн бодлогын томоохон арга хэмжээнүүдийг цаг алдалгүй авч хэрэгжүүлэн ажиллаж байна.

Хөрөнгийн зах зээл уналттай байна гэдэг нь нэг талаараа хөрөнгө оруулагчдад үнэт цаасаа хямдралтай үнээр худалдан авах боломжийг олгож байна гэсэн үг юм. Иймд Монголын хөрөнгийн биржээс зах зээлийг дэмжих үүднээс арилжааны шимтгэлийг бууруулах мөн хөрөнгө оруулагчдад аль болох эрсдэл багатай тогтмол орлого үнэт цаас хөрөнгө оруулалтыг санал болгож байна.

МАСТЕР ГРУППИЙН ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ТҮҮХ

Мастер групп нь 2014 оноос үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын чиглэлээр ажиллаж эхэлсэн ба энэ хугацаанд “Pro One”, “Хоймор”, “UB Tower”, “UB Tower Plus” гэсэн нийт 38,200 м.кв ашигтай талбай бүхий 4 оффисын төслийг барьж, барилга ашиглалтанд орох үед 90%-95% борлуулалттай төслүүдээ амжилттай хэрэгжүүлсэн. 

2015-2020 онуудад хаалттай хүрээнд 7 удаагийн  29.5 тэрбум төгрөгийн бондыг Голомт капитал, Тэнгэр капитал, Монголын санхүүгийн бирж, Апекс капитал зэрэг Монголын тэргүүлэгч андеррайтеруудтай хамтран гаргаж, хөрөнгө оруулагчдын өмнө хүлээсэн үүргээ хугацаанд биелүүлж байсан.  

Компани төсөл эхлэх үед хөрөнгө оруулалтад зориулан илүү бага үнийг санал болгодог бөгөөд  цаашид барилга ашиглалтад орох дөхөхийн хэрээр нэмэгдэж зах зээлийн үнэлгээг тогтоодог. Энэ нь барилга баригдаж дууссаны дараа анхны худалдан авагчдад болон хөрөнгө оруулалт хийсэн харилцагчдад илүү өндөр өгөөжийг бий болгодог.

Манай өмнөх хэрэгжүүлсэн төслүүдийн хүрээнд ‘‘Pro one’’ төсөл 27.8%, “Хоймор” төсөл 25%, “UB Tower” төсөл 40%-ийн хөрөнгө оруулалтын өгөөжтэй байсан бол UB Tower Plus төслийн хөрөнгө оруулагчид жил хүрэхгүй хугацаанд 32%-ийн тооцоологдсон өгөөжтэй байна.