Туршлагатай бизнес эрхлэгчид, мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид хямралыг боломж гэж хардаг.

Ц.ДАШЦЭРЭН: Туршлагатай бизнес эрхлэгчид, мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид хямралыг боломж гэж хардаг. Учир нь ....

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт олон жилийн туршлагатай, зуучлагчаас эхлэн төсөл хэрэгжүүлэгч цаашлаад хөрөнгө оруулалтын компани болон өргөжсөн “Мастер Групп”-ийн Ерөнхий захирал Ц.Дашцэрэнтэй цар тахлын үеийн эдийн засгийн нөхцөл байдал нь ҮХХ-ийн салбарт хэрхэн нөлөөлж байгаа талаар ярилцлаа.

- "Мастер Групп" нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт үйл ажиллагаагаа явуулаад олон жил болж байна. Эдгээр он жилүүдэд одоогийнх шиг эдийн засгийн хүндрэлтэй нөхцөл байдлаас шалтгаалсан сорилтуудтай хэр тулгарч байсан бэ?

-           Миний хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн бизнест 2008 оноос хөл тавьсан, бид анх зуучлагчийн хэлбэрээр  үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн борлуулалт хийдэг байлаа. Тухайн үед real estate зах зээлд 30 хувийн амжилттай ажиллаж, Улаанбаатар хотын хамгийн өндөр үнэтэй барилгуудыг борлуулж, маш амжилттай ажиллаж байсан.

Мэдээж хямралын он жилүүд нэг биш нэлээн хэд байсан, тухайн үед хийж байсан бизнесийн онцлогоосоо шалгаалаад бид өөр өөр тактик, бодлого хэрэгжүүлэн бизнесээ амжилттай өргөжүүлж байсан. Жишээлбэл 2007, 2008 оны эдийн засгийн хямралын үед манайх үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компани байсан учир бид нар үйл ажиллагааа хумиж, зардлаа танах биш эсрэгээрээ ажиллах хүчээ нэмж, маркетингийн сурталчилгаагаа өмнөхөөсөө 2 дахин нэмэгдүүлсэн. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрийн нөхцөлүүдээ илүү уян хатан болгож ажилласны хүчинд борлуулалтаа нэмэгдүүлж чадсан. Ер нь туршлагатай бизнес эрхлэгчид хямралыг боломж гэж хардаг. Учир нь хямралын үед ихэнх бараа бүтээгдэхүүн, тэр дундаа өндөр үнэтэй, тансаг зэрэглэлийн бүтээгдэхүүний үнэ хамгийн доод цэгтээ хүрдэг. Бизнестээ хөрөнгө оруулах, өөрийн өмчтэй болох, хөрөнгө оруулалтын ашгаа нэмэгдүүлэх зорилго тавьж байгаа хүмүүсийн хувьд энэ үед худалдан авалт хийх нь хамгийн зөв сонголт байдаг.

-           Танай компани сүүлийн жилүүдэд оффисын барилгын чиглэлээр хэд хэдэн төсөл хэрэгжүүлсэн. Энэ үеийн эдийн засгийн хямралын жилүүдийн туршлагаасаа хуваалцвал юуг онцломоор байна?

-           2014 оноос манайх төсөл хэрэгжүүлэгч, тэр дундаа оффисын төслөөр дагнан бүтээн байгуулалтууд хийсэн. Энэ хугацаанд 4 төсөл амжилттай хэрэгжүүлэн, нийт 40.000мкв талбай бүхий оффисыг 400 орчим бизнесийн байгууллагад өмчлөх хэлбэрээр борлуулаад байна. Өөрсдөө төсөл хэрэгжүүлж эхэлсэнээс хойших 6 жилийн тал нь буюу 3-4 жил нь эдийн засгийн нөхцөл байдал таагүй, өсөлт саарсан цаг үе байсан. Тухайлбал, 2014-2016 оны үед зах зээл дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хамгийн ихээр буурсан, буурсан гэхээсээ илүү үнийн хөөс хагарсан гэхэд болно. ҮХХ-ийн үнэ унаж байсан яг тэр үед манай компани эсрэгээрээ оффисын анхны төслөө хэрэгжүүлж,  зах зээлийн нөхцөл байдлыг сөрж орсон байдаг. Гэхдээ барилга баригдаад дуусахад борлуулалт нь мөн барилгатайгаа  зэрэгцээд амжилттай дууссан. Миний бодлоор гол хөшүүрэг нь судалгаанд суурилсан төсөл байсан учраас борлуулалт нь яг л төлөвлөлөсөн хугацаандаа дууссан гэж боддог.

Ажиглаад байхад зарим барилгын компаниуд зургийн зөвшөөрөлтэй газар худалдаж аваад, ямар ч судалгаа хийхгүйгээр барилга бариад борлуулах гээд байдаг. Энэ нь маш том эрсдэл дагуулдаг. Юуны өмнө цогц судалгаатай, байршлаа оновчтой сонгосон, зөв төлөвлөлттэй, өөрийн гэсэн ялгаралтай, хөрөнгийн менежментээ цогцоор нь шийдсэн байх хэрэгтэй гэж зөвлөмөөр байна.

-           ProOne, Хоймор, UB Tower, UB Tower Plus гээд Мастер Группийн төслүүд бараг жил дараалан баригдаад, богино хугацаанд ашиглалтад орсон. Тэр хэрээр борлуулалт нь аль ч цаг үед хурдтай дууссан байдаг. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг чинь масс  бүтээгдэхүүн биш, маш тодорхой зорилтод зах зээлтэй. Энэ салбарт амжилттай яваагийн гол нууц нь юу вэ?

-           Бас л судалгаа гэж хэлнэ дээ. Манай компанид тогтсон нэг стандарт байдаг нь төслийн концепцийн судалгаанд хүн хүч, цаг хугацаа, хөрөнгө оруулалтыг харамгүй зарцуулдаг. Нэг төсөл хэрэгжүүлэхийн тулд тухайлсан баг бүрдүүлэн, бүтэн жил судалгаа хийсний үндсэн дээр  шинэ төслийн концепцоо боловсруулдаг. Дээр нь Монголдоо №1 мэргэжлийн судалгааны байгууллагуудтай хамтран ажиллаж, олон улсын стандартын дагуу төслийн концепцийн судалгааг хийдэг. Жишээлбэл манай 4-дэх төсөл “UB Tower Plus”-ийн концепцийг боловсруулахын тулд Mongolian Marketing Consulting Group /MMCG/-тэй хамтран нийт 26 төрлийн судалгаа хийсэн. Энэ нь ч бас бодит үр дүнгээ өгөөд цар тахлын эрсдэлтэй энэ цаг үед борлуулалт нь эсрэгээрээ амжилттай явагдаж байна.

-           Цар тахлын нөлөөлөлтэй 2020 онд маш олон төсөл төлөвлөж байсан хугацаандаа эхлээгүй, хойшилсон гэж сонссон. Танай компанийн хувьд “UB Tower Plus” төслөө зоригтой эхлүүлсэн, эрсдэлийн үеийн менежментийг хэрхэн хэрэгжүүлж байна вэ?

-           Тийм шүү, 2020 онд эхлүүлэхээр төлөвлөж байсан маш олон төслүүд хөл хорионоос шалтгаалан хойшилсон. Бидний хувьд мэдээж судалгаандаа бас туршлагадаа итгэж “UB Tower Plus” төслөө эхлүүлсэн. Борлуулалт нь таамаглаж байснаас ч илүү сайн байгаа. Барилгын ажил 2020 оны 07-р сард эхэлсэн гэхэд одоогоор борлуулалт нь 85% хүрсэн, анх 114ш оффисын хаалга худалдаанд гаргасан, одоо 20 орчим оффисын талбай үлдсэн байна.

Ер нь оффис худалдан авах зорилтод зах зээл нь бизнесийн үйл ажиллагаагаа явуулаад 5-с дээш жил болсон, зах зээлд өөрийн байр сууриа эзэлсэн, санхүүгийн хувьд тогтворжсон, богино хугацааны эрсдэлийг даах чадвартай, бизнесээ дараагийн түвшинд ахиулах гэж байгаа байгууллагууд байдаг учраас цар тахлаас үл хамааран манай борлуулалт амжилттай явагдаж байна. Мэдээж бас Plus төслийн бусдаас онцгой шийдэл, давуу талууд, үнэ төлбөрийн уян хатан нөхцөл, дээрээс нь барилгын ажил төлөвлөлтийн дагуу саадгүй явагдаж байгаа нь борлуулалтад их нөлөөлж байгаа. Нөгөө талаар ухаалаг, алсын хараатай, бизнесийн туршлагатай хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, ашигтай хөрөнгө оруулалт хийх  хамгийн тохиромжтой үеийг одоо, яг энэ цаг үе гэж харж байна. Мэдээж энэ үед ихэнх үл хөдлөх хөрөнгүүд хөөсрөөгүй, хөөрөгдөлгүй үнийг зах зээлд санал болгож байгаа. Үүнээс хойш гэхээр эдийн засаг бага багаар сэргэнэ, тэрнийгээ дагаад бүх бараа бүтээгдэхүүний үнэ нэмэгдэнэ, ер нь туршлагатай бизнес эрхлэгчид, мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид хямралыг боломж болгож ашиглаж чаддаг.

-           Таны бодлоор 2021 оны эдийн засаг, тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын ирээдүйг хэрхэн таамаглаж байна вэ?

-           Цар тахлаас шалтгаалсан эдийн засгийн хямрал доод цэгтээ өнөөдөр ирчихсэн гэж үзэж байна. Үүнээс цааш унахгүй, өсөлт эхлээд бага багаар явагдаж, оны сүүлийн саруудад илүү өндөр өсөлттэй байна байх.  Бүхий л олон улсын судалгаа, Сангийн яамны судалгаа ч ижилхэн таамаглал  дэвшүүлж байна. 2022, 2023 оноос Таван толгойн төмөр зам, Оюутолгойн хоёрдугаар ээлж, Дорноговийн нефтийн үйлдвэр  гээд зэрэг зэрэг том төслүүд ашиглалтад орно. Тэр цагт Монгол Улсын дотоодын нийт бүтээгдэхүүний өсөлт өндөр байх болно. Ер нь МУ-ын эдийн засагт гаднаас  нөлөөлдөг хамгийн том улс бол БНХАУ. Тус улсын эдийн засаг сэргэлттэй, тогтвортой, эсвэл уналттай байх нь манай эдийн засагт шууд нөлөөлдөг. Энэ цар тахлын үед Хятад Улс эдийн засгаа амжилттай аваад гарсан, өсөлтийн үедээ өнөөдөр орчихсон байна. Шинжээчид дэлхийн худалдааны дайнд Хятад ялж гарлаа гэж байна шүү дээ. Учир нь экспортын зөрүү буюу гадаад худалдааны ашиг нь нэмэгдэж, өмнөхөөсөө өссөн. Энэ нь мэдээж манай улсын эдийн засагт эерэг нөлөө үзүүлнэ. Дээрээс ковидын вакцинжуулалт удахгүй эхлэх нь тодорхой, мөн МУ-ны засгийн газраас эдийн засгийг дэмжих хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлээд эхлэхээр эдийн засаг харьцангуй хурдтай сэргэнэ гэж таамаглаж байна.

Мэргэжлийн байгууллагууд МУ-ын эдийн засаг 2020 онд -5.2%-аар агшиж, 2021 онд 4.5%-6.4% болж сэргэн, цаашид тогтвортой өсөх ба Мега төслүүдийн нөлөөллөөр 2026 онд 13.6% хүртэл өсөлт үзүүлэх боломжтой гэж дүгнэж байна.

-           Танай компанийн цаашдын төлөвлөгөөг сонирхож болох уу?

-           Бид 2021 онд худалдаа үйлчилгээний төвийн төслүүд хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж концепци боловсруулах ажлаа эхлүүлсэн. Нэг биш, хэд хэдэн төсөл хэрэгжүүлнэ. Бизнесийн моделын хувьд  дараагийн шатанд ахиж үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын бизнес хийх болно. Өөрөөр хэлбэл барилгын төсөл хэрэгжүүлэгч бизнесээсээс шилжин үл хөдлөх хөрөнгөд суурилсан хөрөнгө оруулалтын бизнес рүү орж байна.

“UB Tower Plus” төсөл нь манай компанийн хэрэгжүүлж буй оффисын сүүлийн төсөл, бид ойрын жилүүдэд оффисын төсөл хэрэгжүүлэх төлөвлгөөгүй байгаа. PLUS төслийн хувьд барилгын А зэрэглэлийн үзүүлэлт, тав тухыг хангасан хэрнээ зах зээл дээр худалдаалагдаж байгаа В зэрэглэлийн оффисуудтай ижил үнээр борлуулагдаж байгаа учир өөрийн өмчтэй болох зорилготой бизнесийн байгууллагуудын хувьд ховорхон боломж гэж хэлмээр байна.

- Ярилцсанд баярлалаа.

 

“UB TOWER Plus” төслийн борлуулалтын албатай холбогдох утас: 7704-4444

Пэйж хуудас: www.facebook.com/UBtower.mn